划重点
行业正处于从类REITs走向REITs过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
来源
赢商网（ID：winshang）
作者
苏珊温家琛
封面图来源
视觉中国
回顾年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。
头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。
展望年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
疫情考验之下
资产证券化成为重要融资拓展手段
赢商网对年商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例进行盘点，年共发行CMBS49单，发行规模.4亿；类REITs共20单，发行规模.7亿。CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%；规模占比为76%、34%。
与年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高%，规模提升53%。不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。
自年“中信启航”开启了中国类REITs市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。
特别是在年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。
年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。
//CMBS4月发行达到高峰，类REITs发行稳定增长
发行月份上看，CMBS在年4月份迎来发行小高峰，一季度受疫情影响，销售回款难度大，同时租金收益有所影响，因此在二季度发行量增长，以融资度过难关。而就类REITs来看，在年4月推出公募REITs试点后，类REITs的发行量也保持逐月稳定增长。
数据来源：CN-ABS
//发行数量二线城市占据过半
从CMBS和类REITs整体底层资产的分布来看，标的物业均位于一二线城市，且目前二线城市占比过半。这一方面反映，能够进行证券化的物业，仍然必须在高城市线级，而另一方面，也反映了未来位于二级城市的优质物业有非常乐观的资产证券化前景。
数据来源：CN-ABS
//底层资产金额占比变化：办公物业增加，酒店减少
数据来源：CN-ABS
这反映出疫情之下，资本市场避险情绪较为明显。酒店没有租赁合同来保证未来一段时间的收入，每天必须从零开始“出租”其物业，对经济周期更为敏感。而能够进行资产证券化的办公物业，常常具有较长期、稳定的租户。
此外，类REITs基建物业占比增加较多，也是顺应了年公募基建REITs开启。
资料来源：Wind
低融资成本、多融资渠道是标杆运营企业的共性，也是管理规模实现有质量成长的门槛。头部企业尽早进行资产证券化的尝试，这为构筑多渠道金融链条赢得先机。
基础设施公募REITs正式开启
头部企业正进行更多元的资本运作
CMBS标的物是商业地产项目的债权，侧重于资产池的现金流分配。而类REITs标的物是项目的股权，一般要求商业物业具有稳定的租金回报。就目前国内情况，能够通过类REITs实现融资的主体大都是大型地产集团旗下的某一地产公司。
资料来源：中金
因此，能够进行资产证券化尝试的，实质上都是运营水平较高或资产质量良好的头部企业。
//CMBS：头部企业正进行更多元更深入的资本运作
数据来源：CN-ABS赢商网整理
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