文/谢逸枫
目前房地产、房价处于下行周期，未触底、见底，依然是筑底、探底之中。民营房企身陷水深火热，危机一个接一个。这组数据告诉市场，民营房企非常的危险，非常的艰难，非常的痛苦。
百强的民营房企超过50%以上爆发债务暴雷、超过50%以上踩三道红线、超过50%利润亏损严重、拿地面积与金额及销售面积与金额超过50%腰斩、超过50%以上房企受集中贷款制限制。
当下中国房地产至暗时刻之后，民营房企迎来煎熬的时刻，真正的暴风雨考验来临。扛得住的活下去，扛不住的自救、找资接盘、重组，失败的破产清算、淘汰退出，市场重新洗牌。
年-年22城土地成交、前50强销售成交数据显示，国企、央企、城投、优质民企，成为楼市、土地市场的接盘客、角，未来城市房地产市场的主力军，民营房企下半场怎么玩。
没有一个冬天不可逾越，没有永远单边下行的市场。上行期，拥有“求之于势，不择与人”的大局观，有胆量有实力踩足油门、上演指数级增长和晋级的老故事。
下行期，敢于主动踩刹车，敢于断臂求生，敢于锐意变革，组织重生，敢于“在增量发展中解决老问题，结构调整、二次创业”的新故事。
其一是已经发生债务爆雷的民营房企，怎么自救
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已经发生债务爆雷的民营房企，基本上采取不躺平的方式自救、促开工、保交楼。
一是瘦身，减少新项目投资、停止拿地、新项目停工、施工项目停工、延期交房。
二是节流，降薪、裁员。
三是精简，调整组织、精细管理。
四是还债，债务展期、以新还旧、以房低债、以股权低债。
五是出清，降价卖房、退地、出卖公司资产的土地、项目、股权、私人物业与股权及资产。
六是开源，IPO、物业分拆上市。
七是房企业主自筹资金、项目合作开发、楼盘代建、引进证券、基金、信托、保险、国资、央企、城投、轨道公司、AMC（资产管理公司）接盘。
八是境内、境外债务重组（泰禾、恒大、华夏幸福、阳光城、阳光、华南城、建业、宝能、当代置业、佳兆业、富力、佳源国际控股、花样年、世茂、中庚置业、龙光、奥园、融创）。
九是破产、清算、转型、退出。
已经发生债务爆雷活过来的房企，有华夏幸福、华南城、建业，华夏幸福是债务重组成功，华南城、建业是国资入股，成为活过来，化解债务危机的主要原因，其次是与自身积极的自救有关。
总结来看，地产债务重组还是靠变卖资产、展期、减免息，核心就是成本高变低、期限短变长，最终平滑短期偿付压力，最后还是要看债权人买不买单。
债务重组包含9种基本方式，债务转移、债务抵销、债务豁免、债务混同、削债、以非现金资产清偿债务、债务转为资本、融资减债，以及修改其他债务条件。
地方政府对已经发生债务爆雷的民营房企，一直帮助化解债务危机、促开工、保交楼，避免发生债务爆雷的房企破产清算，无法交房，形烂尾楼、项目的现象。
当前，房地产市场最主要、最紧迫的任务，就是恢复市场信心。4月18日，人民银行、外汇管理局通知，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度。
不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。4月29日的中政局会提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
5月，监管部门将上述房企列入示范性发债试点房企名单，并由中国证券金融股份有限公司为这些房企发债提供信用保护工具，但由于对债券的额度及时限覆盖有限，增信效果并不明显。
5月11日证监会发布开展民营企业债券融资专项支持计划的文章，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式。
增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。
为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。民营房企采用国家队支持+信用保护工具的模式，碧桂园、龙湖、美的置业均成功发行债券。
5月23日国常会提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求。年上半年全国有超个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策。
5月27日上交所组织民营企业发债集体路演，这是历史上首次。上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企组织投资者路演。5家房企嘉宾们的财务负责人参与了这场会议，参与对接的金融机构包括了中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等公司。
7月14日银保监会表示，加强与住建部门、人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
7月17日银保监会提出四项具体措施，协同地方政府，千方百计推动“保交楼”。主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。做好客户服务工作。有效满足房地产企业合理融资需求。
7月21日国常会指出，要支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。
7月21日银保监会对此高度重视，我们积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。
7月28日的中政局会首次提出要稳定房地产市场，坚持房住不炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
8月12日银保监会，对保交楼金融支持，银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动保交楼、稳民生。
8月中旬监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持，同时指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股和金地集团等示范性民营房企。中债信用增进公司为民企发债提供担保能起到三大作用。一是“全额无条件不可撤销连带责任担保”可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，对市场信心提振作用较大。
二是国资机构担保下的发债融资，或将有效吸引投资机构积极参与。三是对比此前示范房企通过信用风险缓释凭证（CRMW）、信用违约掉期（私募CDS）等增信模式，本次发行新债时发行规模更大。
8月19日的住建部、财政部、央行等有关部门在近期出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
8月31日国常会指出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
这是国常会在半个月内第二次提及房地产，首次提出地方要灵活运用保交楼专项借款。
国常会再提“因城施策”意味着通过以保障刚性住房需求和支持合理改善性需求为主的方式，继续推进市场需求端稳定。意味着政府不会因为目前出现房企债务、市场风险问题而大放水。
9月14日的住建部关于保交楼专项工作，住房和城乡建设部新闻发言人王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。
一是并购贷、委托贷。（不纳入三道红线）
二是可转债、公司债、公募、私募、供应链ABS、ABN、配售新股。
三是强化预售资金监管制度。（河北沧州、江西九江、湖南长沙、广东东莞、广东江门、江苏盐城等）
四是棚改货币化安置、房票、地方政府、国企央企购买商品房转为保障性住房、安置房、租赁房。（河南郑州、浙江湖州）
五是设立专项纾困房地产基金。（河南郑州亿，已经有7个项目33亿、浙江省亿、陕西省亿、湖北武汉亿元（首期50亿）、广西南宁30亿，浙江绍兴的国资出资+金融机构并购贷款）
六是中债信用专项债券，中期票据。房企增信背书（贵州贵阳市）。
七是项目专项借款（河南郑州市50亿）、专项项目贷款（房企增信背书，安徽省淮北市6亿元）
八是证券、基金、信托、保险、国资、央企、城投、轨道公司、AMC（资产管理公司）入场。
中国华融与阳光集团签署纾困重组协议、江苏资产与中南控股的存量债务重组、建业与河南文旅投资集团、特区建发与华南城。
长城资产与招商蛇口、山东能源联合山东健康入奥园、广州资产与越秀地产和深圳市小马欢腾投资、华润与禹洲、华润与中能、上海国资与世贸、中海与雅居乐、华发与融创、首创与融创。
平安信托与佳兆业、信达系加平安信托及华建国际实业（信达系）与佳兆业、信达与华宇集团、长城资产与入佳兆业、中国华融与中南建设、中国华融与新华联集团、中国华融与阳光集团。
武汉城建与融创、五矿信托与恒大、中信达与佳兆业、中信达与泛海控股、中信达与融创、中信达与新力控股、中国信达与佳源国际、中信达与陕建地产集团、中信达与中豫建投集团。
目前，不少停工项目通过金融机构接管、债权人收购、拍卖债权、合作方托管等方式盘活，实现了保交楼。中国华融类似的纾困模式，更多为直接或联系其他机构提供资金，继续由房企操盘建设。
中国信达的“金融机构接管+代建”的模式复制落地的更为快速，相对效率也更高。恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司注入资金以保障项目后续开发建设。
债权人中信集团收购了佳兆业在深圳市的4个项目、总货值约亿元。无锡市翠竹房地产开发有限公司在阿里拍卖平台转让债权，以期尽快引入投资人续建。
从实践来看，“金融机构接管+委托共建”模式促进了问题项目的有序出清。各地楼盘停工原因较为复杂。除设立房地产专项纾困基金之外，多地还通过成立专班、返还土地款、优化预售资金监管等措施，督促停工楼盘续建。
房企虽然面临流动性压力，但是手里依旧有大量资产，建议监管部门鼓励银行开放有抵押融资，缓解房企资金困境和行业交付难题。
从昔日在项目上谨慎试水合作，到进场接盘成大股东，再到股债结合保留原控制权不变，地方国资对民营房企的纾困模式日趋开放多元。今年以来AMC开始越来越多的参与到房地产行业的纾困中来，参与主体更是逐渐从四大全国性AMC扩展到地方性AMC。
包括浙商资产、江苏资产、河南资产、湖北资产等。目前国内现阶段共存续59家地方性AMC。除吉林、云南、贵州、青海、西藏、新疆、河北只有1家地方性AMC外，其余省份均已设立两家地方性AMC。
AMC参与处置地产不良资产的模式，主要包括六种担任破产管理人、债权收购、共益债权投资、为重整人提供配资、担任重整投资人、提供受托管理服务。
国企开始出手收购，北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地国资对出险房企进行援助，涉及房企包括恒大、融创、世茂、阳光城、雅居乐、富力、佳兆业、禹洲、花样年等等，收购资金亿元。
1月5日、20日，华润万象生活收购禹洲物业服务和中南服务全部股权，代价分别是10.6亿元、22.6亿元。1月21日、30日，上海国资企业上海久事和上海地产集团以10.6亿元、45亿元买下世茂集团上海黄浦路项目和上海外滩茂悦酒店。
1月21日、24日，深圳央企中海收购雅居乐和世茂集团的广州亚运城项目股权，收购代价分别为18.44亿元、18.45亿元。1月29日，越秀金控收购花样年重庆渝北区项目股权，出资2亿元。
这些国企股权穿透后，背后都是地方国资委。由于市场交易过热，“地王”频出，年3月，国资委向78家非房地产主业央企下达“退房令”，只保留16家以房地产为主业的央企（后又将准入范围扩充到21家）。
各地国资监管部门陆续发文，对国企进入房地产进行限制和规范。保利、中海、绿地等一批央企借助专业运作能力和市场红利快速发展壮大，总体而言，国资对房地产的介入程度相对有限。
其二是未发生债务爆雷的民营前50强房企，怎么调整应对
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一是瘦身，放缓新项目投资、减少拿地、放慢新项目开工、项目施工、放慢交房。
二是节流，降薪、裁员。
三是精简，调整组织、精细管理。
四是开源，降价卖房，债务展期、新债换旧债。
五是回购美元债、回购境内公司债。
六是出售，处理负债资产的土地、项目、出售投资公司股权、出售物业上市公司。
七是信贷，并购贷、委托贷、专项借款、专项贷款（房企增信背书）。
八是发债，可转债、公司债、公募、私募、供应链ABS、ABN、配售新股。
九是中债信用专项债券，中期票据。房企增信背书。
贵阳市住建部门则创新性地通过官方发布房企“白名单”的形式，直接为房企增信背书。结合当地房地产市场实际，首期确定了29家“白名单”房企。
十是引进，证券、基金、信托、保险、国资、央企、城投、轨道公司、AMC（资产管理公司）战投入资。
十一是投资，回归一二线城市，项目合作开发、联合国企央企、城投企拿地。
十二是经营，轻资产运营、自持、代建、物业上市、城市更新、共有产权住房、租赁住房、保障性住房、物流。
7月18日滨江集团就宣布了将发行9.4亿元票据融资。
8月23日滨江房产集团股份有限公司发布年度第一期中期票据发行完成。22滨江房产MTN中票，期限2年，计划发行总额9.4亿元，实际发行总额9.4亿元，发行利率4.80%。
首家完成增信发行的为龙湖集团。上海清算所披露，8月25日重庆龙湖企业拓展有限公司发行年度第一期中期票据，发行金额15亿元，票面利率3.3%。
9月8日美的置业发布公告，公司间接全资附属公司美的置业集团有限公司于年9月7日公开发行本金总额为人民币10亿元的三年期中期票据，票面利率为3.33%。
9月9日新城控股发布消息，新城控股集团股份有限公司年度第二期中期票据最终发行金额为10亿元，利率为3.28%，期限为三年。
9月16日碧桂园地产集团有限公司完成年度第一期中期票据发行的簿记建档工作，此次发债金额为15亿元，发行期限为3年，最终票面利率3.2%，所募集资金将用于项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。
9月18日晚间，旭辉控股集团公告，公司全资附属公司旭辉集团股份有限公司约于9月21日公开发行年度第二期中期票据，发行规模为不多于12亿元，期限三年，固定票面利率将根据簿记建档结果确定。
9月21日晚间，旭辉控股集团宣布，全资子公司旭辉集团股份有限公司完成年度第二期中期票据簿记建档工作，发行规模12亿元，发行期限3年，票面利率3.22%，全场认购倍数2.64倍。
这是自8月中旬中国银行间市场交易商协会首次组织房企举行座谈会、探讨为房企提供流动性支持以来，宣布发行人民币债券的第五家房企。
首批参与试点的房企除旭辉控股集团之外，还包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、远洋集团、新城控股、美的置业和滨江集团。
座谈会后，除金地集团、滨江集团和远洋集团未公布中债信用担保的人民币发债计划，其他房企均已公布，其中已经完成发行的为4家房企，合计金额为50亿元，加上此次完成发行的旭辉控股集团，总发行金额为62亿元。
卓越集团旗下卓越商业管理有限公司计划9月在银行间市场，发行由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保的债券。
中骏集团控股计划发行由中债信用增进公司担保的债券，目前没有进一步落地的细节。中南建设、绿地控股正计划推进与中债信用增进公司的合作。
其三是未发生债务爆雷的民营大中型房企，怎么战略调整应对
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例如中梁地产。一是坚定信心。房地产依旧可为，结构性变化机遇大的非常时期，信心是黄金。二是理解爆雷本质，不侥幸，下定决心去杠杆。
未来12万亿到15万亿，房地产重要性地位不变，只是占比调整而已。房地产是永续产业，房子作为美好生活容器会持续推陈出新。行业总量适度收缩，更大变化是房地产结构性之变。
预计在年3、4月小阳春预计会迎来楼市的整体回暖。坚定信心，楼市恢复在年3、4月。碧桂园预测到年6月，房地产市场预计迎来复苏回暖。
三是砍掉副业。聚焦地产主体，确保主业健康安全。四是强化营销龙头功能，一切围绕营销，加速回款。五是调仓，在下行期优化二、三线城市结构。
六是冬天练兵，专注量价偏离度研究，夯实周期研究。七是增量突围，在发展中解决问题，代建突围。八是降本增效，抠出利润和现金流。
房地产行业史上最惨的一次半年报”,年上市房企亏损数量和金额都创了新高，家上市房企中，家归母净利润下降，55家亏损
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九是闪电降负债，跑赢同行、跑赢时间、跑赢风险。净负债率65%到24%“仅花费1年半”，短债比大于1，年底大概率进入绿档。主动提前做好债务展期。
十是组织精简，集团强管控，区域公司“扶强除弱”。从放权“阿米巴”到收权“强管控”，组织新定位，集团强管控，区域扶强除弱。人才战略，市场调整期，坚持人才晋升释放活力。
根据克而瑞研究中心精选整理了20余家知名房企中期业绩会，并落笔为会议纪要，从市场展望、经营策略、组织变革、拿地策略、风险管控、融资并购、多元化、保交楼8大维度进行全面梳理。
一是市场展望，逐渐筑底，信心预期向上。
当前，房地产行业早已进入调整期。展望后市，各大房企均表示市场处于筑底阶段，看好未来的发展前景，即行业向着高质量发展迈进。
二是经营策略，保现金流，降本增效提升企业效益。
在房地产行业调整之际，众多房企转变经营策略。首先保住公司现金流，在风险之下如何生存成为关键。其次通过降本增效的手段来提升公司的效益。
例如碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、旭辉集团、美的置业、越秀地产、建业地产。
三是组织变革，人员收缩、组织扁平、精细管理。
纵向层级的压缩，区域的拆分与合并，总部职能的精简与管控授权调整。
助力组织更好地把握整体业务节奏，提升管理效率，以组织结构扁平化、提高总体运营效率的方式赢取更高的管理效益。
绿城中国(以前是集团-区域-项目群三级架构变成集团-城市公司的两级架构)、华润置地(按照「总部做专、大区做精、城市做实的模式)。
龙湖集团、旭辉集团(考核销售、回款和利润、ROIC（投入资本回报率）、美的置业、中南建设、中骏集团。
四是拿地策略，谨慎克制、量入而出、精准深耕。
城市选择上，聚焦在一二线，避免进入三四线成为共识。在拿地心态上，央企心态笃定、港资期待捡漏、龙头民企收缩，特别好的项目才会出手。
五是风险管控，现金流至上，主动降杠杆、调结构。
对规模一直抱着克制的心态，经营性现金流被放到前所未有的高度，很多企业都在主动降杠杆、调结构，还有企业做了减值准备。
六是多元化发展优势，聚焦代建与租赁。
今年上半年，受到主业销售不佳及资金流动性等多重影响，在多元化业务方面，房企相对保守，多数企业在原有的多元化业务持续深耕。
七是融资并购，多渠道拓展融资，节流开源。
呈现出“强者恒强”的局面，资金流相对健康的房企，融资及收并购方面相对活跃。多渠道拓展融资，节流开源，房企对于收并购的标的谨慎。
八是保交楼，持续保质保量，提升交付能力。
保交楼成为今年中期业绩会的必答题，不少房企也开启了“交付力”比拼，并表明下半年将持续保质保量多措并举不断提升交付能力。
其四是央国企类型房企，怎么战略调整应对
。来源：明源地产研究院。
对于资金实力牛、产业资源多央国企的转型研究，非常有参考价值。央国企，无论战略之变，还是经营变革，安全，稳健，合规、永远是第一位的。
第一是告别全销售模式，售持并举，自持物业规模持续上升，开启存量大战略。
一是增加购物中心、商业广场的商业物业土地、项目。例如万达、华润、中海。二是住宅地产、物业地产、物流地产、商业地产、产业地产并举。增加产业园、科技园的土地、项目。
例如金地、万科。首批产业园公募REITs迎来上市，金地威新目前已经在公募REITs领域展开行动，目前已有5个项目符合申报要求，且申报工作已经取得了一定的进展。
三是住房租赁。于多元化业务布局的考量，响应国家“租购并举”、加速发展保租房的相关号召，发力存量物业盘活，这是今年国有企业的重要任务之一。
以长租公寓运营为主要模式的住房租赁业务。许多原本旗下就拥有租赁品牌的国央企，今年都乘着政策全方位扶持的暖风，顺势开始进行扩张发展，包括华润有巢、招商伊敦公寓、金地草莓社区等等。
招商蛇口旗下的公寓品牌招商伊敦，年才成立，发展速度很快。半年报显示招商蛇口长租公寓（含未开业项目）业务已布局全国21个城市，拥有约3.7万间房源。
华润有巢的扩张速度似乎更快。成立4年来有巢品牌的在管房源已经达到5.5万间的规模，冲进了集中式长租公寓品牌管理规模的前10位。仅今年上半年，华润有巢开业规模就达到了间。
这些长租品牌在业务上一直坚持“保租房+市场化租赁”两条腿模式。随着保租房市场利好带动，租赁市场有望迎来更多参与者，也将呈现更多元多样的供应格局。
第二是告别单一重资产模式，进军轻资产，品牌输出能力不断提升。一是增值业务、公共物业。降低对传统住宅物管业务的依赖。例如招商局集团旗下的招商积余，平台增值业务与专业增值业务收入占比，已接近两成。
这部分业务主要包括企业集采、社区资源运营、房产经纪、建筑科技、安保、餐饮等服务内容，积极构建公共服务商定位的态度，医院学校等公共物业管理项目不断增加。
二是代建业务。金地旗下的代建业务-金地管理。金地年就已经开始涉足代建领域，目前管理服务的项目已经超过90个，累计签约管理面积超过万平方米，金地管理已经成为商办代建的领头羊。
轻资产代建业务的利润率和现金流，抗周期性，相对重资产是有优势的。尤其在当下行情，代建业务又迎来了一些大发展的机会。
有两类代建项目，现在增长非常快。一是纾困项目，金融机构和地方政府会需要类似金地这种拥有国资背景且专业能力极强的可靠团队，这来解决项目的纾困与推进问题。
二是政府平台公司的项目，这一年来地方城投拿地占比极高，但其中有许多公司并没有充足的地产开发经验，因此就会产生咨询与代建需求，这是代建龙头难得的拓展机会。
第三是告别单一地产赛道，从单链条到构建全生态产业链，房企的业务布局除住宅、住宅产业链条，现在将存量持有业务、轻资产类业务板块，提上了与开发板块同等并行的战略高度。
例如万科开始从传统地产开发初步转型为开发（住宅）、经营（自持）、服务（代建、物业）并重发展模式。而且开发，运营，服务，万科正在这三大板块抢占细分版图的蛋糕和领导者地位。
例如招商蛇口业务板的三大版图，城市功能升级（城市更新）、生产方式升级（产业研究、产城规划、园区运营）、生活方式升级（住宅社区和城市综合体）。
例如越秀集团的多元化增储战略与TOD特色业务的发展，持有型物业规模增加、持有业态类型趋向复杂的结果是必然的商住并举发展战略、资产持有经营业务、开发业务。
按照招商蛇口半年报中的3句话来总结，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向。
二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度。三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
