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作者：汉坤律师事务所方榕
周林
聂晓迪
梁潇
张鹏翔
周菲
《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（“《不动产基金备案指引》”）的出台解决了不动产基金管理人牌照的问题，但是作为不动产投资和资产管理相结合的产品，不动产基金的成功运转还受限于管理人的能力建设，也依赖于投资人对委托投资关系的认知和授权，相信会有较长的市场培育和发展过程。本文简单梳理了不动产基金的常见机制，分享如下。
一、不动产基金的分类
不动产基金在大类上可分为核心型、增值型和机会型。核心型基金以持有稳定经营资产为主，通常项目开发已基本完成，无需过度对外借贷即可维持运营，能够产生稳定的波动较小的现金流；机会型基金通过直接进行项目开发或改造获取投资收益，参与阶段相对更早，涉及对标的资产的大额建设改造投资；增值型基金的定位介于两者之间，主要通过维护改造、重新定位及装修等方式对已有物业进行开发升级进而创造收益。
核心型、增值型和机会型三类不动产基金在风险等级上依次从低到高，潜在的预期回报也随之增加。目前国内市场上核心型基金相对更为常见，我们观察原因主要包括以下方面：
更符合投资人的风险偏好。三类基金在投资方式上存在差别，其中机会型基金前期资金需求较大，因而在内部的结构化安排、外部融资方面有更高要求，无论是从制度规则的角度，还是从投资人风险偏好的角度，都较难匹配。核心型基金的标的资产已有稳定收益，各方在商业上更容易基于确定预期达成共识。
满足机构投资人的合规要求。现阶段国内市场上主要机构投资人都较为
